Sachverhalt:

Die Antragstellerin fragt mit formeller Bauvoranfrage (Antrag auf Vorbescheid) an, ob das Grundstück Moorstraße 5, Fl.Nr. 240/3, Gmkg. Zeckern, zu 946 m² mit einem Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohneinheiten und 10 Stellplätzen mit den nachstehend aufgeführten Befreiungen zu den Festsetzungen bebaut werden kann. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Z 1 – „Zeckern 1“.

Nach Art. 71 BayBO kann schon bevor ein Bauantrag eingereicht wird, zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein sogenannter Vorbescheid erlassen werden.

Die gestellten Fragen lauten wie folgt:

 

1.      Darf die Firstrichtung des geplanten Gebäudes entgegen der Festlegung im Bebauungsplan senkrecht zur Moorstraße gedreht werden ?

2.      Dürfen die Baugrenzen durch die Gebäudeteile, in der in den Plänen dargestellten Dimensionierung, Richtung und Osten und Westen, überschritten werden ?

3.      Dürfen 6 Wohneinheiten, anstelle der festgelegten 3 Wohneinheiten errichtet werden ?

4.      Dürfen anstelle der Einzelgarage, insgesamt 10 offene Stellplätze in der dargestellten Form errichtet werden ?

5.      Darf die im Bebauungsplan max. festgelegte Firsthöhe von 9,50 m auf 11,50 m erhöht werden ?

6.      Dürfen Carportstellplätze alternativ zu den offenen Stellplätzen errichtet werden ? Welche Voraussetzungen/Vereinbarungen müssen dazu erfüllt werden ?

 

Zu 1.

 

Die Antragstellerin möchte die Firstrichtung entgegen der Festsetzung des Bebauungsplanes, Nord-Süd, in Richtung Ost-West drehen und begründet dies damit, dass die städtebauliche Ordnung dadurch nicht beeinträchtigt wird, da Gebäude in der direkten Umgebung über die selbe Firstrichtung verfügen.

Dazu wird von der Verwaltung entgegengehalten, dass die Firstrichtung (Ost-West) beidseitig entlang der nördlich gelegenen Anna-Kästner-Straße zutrifft, jedoch in der Moorstraße ansonsten die Firstrichtung Nord-West festgesetzt und durch die Bebauung auch so eingehalten wurde. Es fällt auf, dass in diesem größeren Bereich bei Ost-West verlaufenden Erschließungsstraßen die Firstrichtung parallel, sprich Ost-West verläuft und bei Nord-Süd verlaufenden Straßen dann entsprechend Nord-Süd. Dies ist die Planungsabsicht hinsichtlich der Gestaltung.

D.h., dass es aus Sicht der Gemeinde städtebaulich nicht vertretbar ist, dass die Firstrichtung, wie vorgesehen, gedreht werden darf.

 

Zu 2.

 

Wegen der Geringfügigkeit der Überschreitung würde grundsätzlich nichts dagegen sprechen.

Aufgrund des großzügigen Baufensters von 20 m Länge (Nord-Süd) und 14 m Breite (Ost-West) ist es bei Einhaltung der festgesetzten Firstrichtung völlig problemlos ein derartiges Bauvorhaben zu verwirklichen. Es sind daher die Baugrenzen einzuhalten.

 

Zu 3.

 

Mit Begründung der Allgemeinen Wohnungsnot und der wirtschaftlichen Ausnutzung von Baugrundstücken plant die Antragstellerin eine Erhöhung der Wohneinheiten von 3 WE auf

6 WE.

Im Rahmen eines vergleichbaren Bauvorhabens im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes wurde aufgrund einer Ablehnung der Überschreitung der maximal zulässigen drei Wohneinheiten eine Normenkontrollverfahren eingeleitet. Es ist daher davon auszugehen, dass die Festsetzung des Bebauungsplanes zur maximal zulässigen Anzahl der Wohneinheiten obsolet ist. Die Erteilung der Befreiung für die 6 Wohneinheiten wird daher von Seiten der Verwaltung befürwortet.

 

Zu 4.

 

Bei Einhaltung der gemeindlichen Stellplatzsatzung (1 Stpl. je Wohnung unter 75 m² sowie 2 Stpl. je Wohnung ab 75 m²) sind entsprechend der Anzahl und Größen der Wohnflächen die 10 erforderlichen Stellplätze sinnvoll und anstatt der festgesetzten Einzelgarage, bzw. wenn möglich, mehrerer Garagen (mit Befreiung) vorzuziehen.

 

Zu 5.

 

Die Antragstellerin fragt hinsichtlich der Firsthöhe an, ob diese bei einer zulässigen Zahl der Vollgeschosse (II+D) von 9,50 m auf 11,50 m erhöht werden darf.

Anzumerken ist, dass die entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan max. 11,00 m beträgt.

Eine Ortsbesichtung sowie eine Überprüfung der vorhandenen genehmigten Bauanträge, bezogen auf die nähere Umgebung, hat ergeben, dass kein einziges Gebäude eine Überschreitung der max. Firsthöhe von 11,00 m hat.

Da diese geplante Überschreitung die Grundzüge der Planung nach § 31 Abs. 2 BauGB berührt und mit einer Befreiung bzw. später erfolgten Genehmigung, kein Präzedanzfall geschaffen werden soll, wird das Einvernehmen hierzu nicht erteilt.

 

Zu 6.

 

Zu Carportstellplätzen werden Isolierte Befreiungen (wie Situierung außerhalb der Baugrenzen), in Aussicht gestellt, wenn sie vertretbar sind. Auf das Abstandsflächenrecht ist bei der Prüfung dieses vorliegenden Antrags nicht einzugehen, da es sich dabei um Bauordnungrecht und nicht Bauplanungsrecht handelt.

 

Abschließend ist noch festzustellen, dass einige Grundstückseigentümer am 15.03.2017 schriftlich Bedenken gegen die Punkte 1, 2 und 3 vorgetragen haben.

Beschlussvorschlag:

1.      Der Sachstandsbericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

2.      Zu den Punkten 1, (Drehung der Firstrichtung von Nord-Süd nach Ost-West), 2  (Überschreitung der Baugrenzen durch das Hauptgebäude nach Osten und Westen) und 5 (Überschreitung der Firsthöhe um max. 0,50 m) wird das Einvernehmen mit den erforderlichen Befreiungen nicht erteilt.

3.      Zu den Punkten 3 (Überschreitung um 3 Wohneinheiten) und 4 (10 offene Stellplätze anstatt Garage) wird das Einvernehmen mit den erforderlichen Befreiungen erteilt.

4.      Zum Punkt 6 (Carportstellplätze) wird eine Befreiung in Aussicht gestellt (wie z.B. Situierung außerhalb der Baugrenzen), wenn sie vertretbar ist. Auf das Abstandsflächenrecht wird nicht eingegangen, da es sich dabei um Bauordnungsrecht und nicht Bauplanungsrecht handelt.